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城市中心转移是中端酒店发展隐患之一

时间:2018-07-31 20:05 阅读:152

中端酒店装修

据迈点发布《2017-2018年度杭州中高端酒店市场大数据分析报告》显示,2017年杭州的中高端酒店最为集中的地区以西湖风景区及灵隐度假区、西湖湖滨商圈及千岛湖景区等地为主,以上地区为杭州传统的旅游名胜区。城市新区也将吸纳更多酒店布局,钱江新城在杭州酒店集中地区名单中的上榜便是一大佐证。业内人士认为,一般情况下,大量的城市扩张,会引起老区域的酒店向新城区转移,老城区也会逐步缺少酒店客源而被新城区替代。

通常认为,在中端酒店的扩张中,往往会大量寻求存量酒店的转化,例如将经济型酒店升级为中端酒店。然而,在快速发展、扩张的二线城市中,新增的酒店产业也不在少数。据介绍,杭州的酒店数量同比去年上半年,在总量上提升很大,提升的来源不仅是存量,还有新进入的酒店产业。

理想的地段是稀缺资源,让级差地租发挥作用。理想地段的一星级酒店房价大大超过非理想地段的二星级,但还是极其浪费稀缺资源。中端酒店布局的一般情况,是一线城市的二类地区,二线城市的一类地区,三线城市的核心地区。

从这一角度出发,就杭州中端酒店的布局而言,不难发现全季酒店在数量和分布上的优势。作为中端酒店下沉时首当其冲的一批二线城市,“以数量论胜负”的竞争方式在杭州也得到体现。业内人士表示,数量和酒店的运营能力都是关键因素,但在市场爆发期,量更加重要。市场占有率提高后,会对市场拥有一定的锁定期,在此期间,一定程度上会屏蔽新竞争对手。各品牌跑马圈地也令新市场的竞争格局加速稳定。据介绍,目前杭州中端酒店市场已基本布局完成,未来新增的酒店数量将会偏少。

然而,随着城市的发展,之前摆在高端酒店面前的问题,此刻也降临到了中端酒店身上。位于杭州站附近的全季酒店杭州四季青凯旋路酒店,门市价最低为319元,实际价格最低271元起;全季杭州火车东站酒店门市价最低为399元,实际价格最低339元起。

据了解,这两家酒店毗邻的火车站中,杭州站是杭州建成最早的火车站之一,2016年客运量为1004.69万人次;杭州东站则为杭州接驳功能最为齐全的交通枢纽,也是亚洲最大的交通枢纽之一,2016年客运量达到4834.73万人次。通过对比不难发现,新交通枢纽的诞生,在分流人流的同时,也对酒店的经营产生了潜移默化的影响。

未来,城市发展中心转移也将成为中端酒店发展的隐患之一,新商圈的形成将带来更多优质的酒店项目,致使原有的酒店项目逐渐失宠,尤其是酒店传统收益或许面临下滑的风险。

酒店也需要多方位考虑未来存在的长期风险和因为城市中心转移带来的酒店经营下滑问题,长期风险主要包括城市中心转移导致的酒店有效经营期转移;新酒店格局和消费能力的改变;城市人口结构和转移以及来自官方政策的变更。

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